Imóveis comerciais : Quais taxas e impostos incidem sobre eles?
São poucos os países com um sistema de impostos tão complexo como o Brasil e no setor imobiliário isso não seria diferente. Os encargos são divididos entre as esferas municipal, estadual e federal, assim as cidades acabam possuindo diferentes cargas tributárias. Para entender o custo real dos imóveis comerciais no Brasil é preciso ficar por dentro de todas essas taxas.
Conhecer os encargos imobiliários é fundamental para saber os custos reais de qualquer negócio. Confira nesse artigo as principais taxas e impostos sobre imóveis comerciais no Brasil.
Quais são os principais impostos sobre imóveis comerciais no Brasil?
Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU)
Com certeza esse é um dos impostos sobre imóveis mais conhecidos. O IPTU é cobrado sobre os proprietários de imóveis uma vez por ano. Em caso de aluguel, o contrato pode definir que o inquilino será cobrado pelo imposto, mas as responsabilidade de pagá-lo ainda assim é do locatário.
Existes dois fatores base para a cobrança do IPTU: o valor venal, que é a avaliação de quanto o imóvel comercial em questão vale, e a alíquota, que é um percentual que cresce progressivamente de acordo com o valor do imóvel. Assim, o cálculo do valor do IPTU é feito a partir da multiplicação do valor venal do imóvel e a sua alíquota correspondente.
O Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana é competência municipal, por isso o IPTU de São Paulo, por exemplo, terá alíquotas e faixas de valor venal diferentes da cidade do Rio de Janeiro.
Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário
Imposto de competência federal e possui uma alíquota única de 15% e é cobrado sobre o lucro da venda de imóveis.
Suponhamos que você tenha comprado uma sala comercial por 500 mil reais e vendeu esse mesmo imóvel por 750 mil reais, será cobrado um imposto de 15% sobre os 250 de lucro com a venda, ou seja, 37,5 mil reais.
É importante ressaltar que caso você venda um imóvel e compre outro em até 6 meses, o valor a ser pago pelo Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário será deduzido.
Seguindo com o exemplo utilizado, caso você tenha vendido a sala comercial por 750 mil reais e comprado outra pelo mesmo valor, você será isento de pagar IR sobre o Lucro Imobiliário.
E no caso de permuta de imóveis em que não existe torna, ou sejam quando nenhum dos envolvidos recebe um valor adicional na troca dos imóveis, não ocorre incidência de IR. Porque, como já foi dito anteriormente o Imposto de Renda só é cobrado sobre lucro que nesse caso não existe na transação de bens.
Imposto de Renda sobre Aluguel
Para os aluguéis de imóveis comerciais no Brasil, também é necessário que o proprietário pague o Imposto de Renda da Pessoa Física, afinal o valor recebido fará parte de sua receita mensal.
A tabela de IR de Pessoa Física aruá com alíquotas progressivas, que variam de isenção total (caso a renda mensal seja inferior a 1.903,98 reais) até 27,5% para valores acima de 4.664,68 reais.
É importante acrescentar que o Imposto de Renda sobre Aluguel também deve ser declarado pelo inquilino, apesar do imposto não incidir sobre ele caso seja Pessoa Física.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Esse é um dos tributos mais importantes e onerosos, sendo cobrado sobre a compra de propriedades. É de competência municipal e por isso seu valor varia de acordo com a cidade, porém, costuma ficar entre 2 e 3% do valor do imóvel.
O ITBI é sempre cobrado de quem está comprando imóveis comercias e deve ser pago no momento da transferência de propriedade. No caso de permuta, esse imposto incide em ambas as propriedades, independente se a transação foi feita com ou sem torna.
Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)
Assim como o ITBI, esse imposto também é cobrado na transferência de imóveis, mas somente para casos de doação ou herança, ou seja, nesses dois casos ao invés de cobrarem o ITBI, é cobrado o ITCMD.
O ITCMD geralmente possui uma tabela progressiva, com diferentes alíquotas, de acordo com o valor do imóvel em questão e o tipo de transmissão (herança ou doação). Porém, cada estado possui suas próprias regras, sendo necessário ficar de olho na legislação local.
Por exemplo, no Ceará existem alíquotas para o caso de herança, que variam de 2% a 8%, e somente 2 alíquotas para doações, que variam de 2% a 4%. Já no Piauí, o ITCMD será sempre de 4%, independente do valor e do tipo de transmissão de bem.
Na grande maioria dos casos, os contribuintes do ITCMD são os herdeiros e os donatários, ou seja, quem recebe a propriedade. Mas, caso o donatário seja de um outro estado, o doador pode ser o responsável por pagar esse imposto.
No caso de doação de propriedade para instituições educacionais ou de assistência social sem fins lucrativos, a lei prevê isenção do imposto.
Quais as principais taxas sobre imóveis comercias no Brasil?
Escritura do imóvel
A escritura é um documento assinado em cartório, após a assinatura do contrato, que serve para validar o acordo de compra e venda feito entre duas partes. O valor pago para fazer a escritura varias de acordo com o valor da propriedade e a unidade federativa em questão.
Esse documento é necessário apenas no caso de compra à vista. Em caso de financiamento, o contrato emitido pela instituição financeira substitui a escritura.
Registo de imóvel
Essa é uma etapa posterior a escritura do imóvel, sendo necessária para que a transferência de propriedade seja corretamente registrada na matrícula do imóvel. Isso significa que o imóvel só é oficialmente transferido para o novo proprietário após a realização do registro de imóvel.
O valor dessa taxa também varia de acordo com o estado e o valor venal da propriedade. Vale ressaltar que o registro deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis e não no Cartório de Notas e cada propriedade está registrada em um cartório específico, por isso é necessário fazer no local correto.
Taxa de corretagem
A taxa de corretagem é o valor pago pelos serviços prestados por imobiliárias, incorporadoras e corretores. Essa taxa é sempre incluída como uma porcentagem do aluguel, compra ou venda de imóveis no Brasil e não existe um valor fixo.
De maneira geral, o responsável por pagar essa taxa é quem contrata o corretor, mas nem sempre é o caso. Em permutas, por exemplo, é comum que a responsabilidade seja compartilhada por ambas as partes.
Taxa de evolução da obra
Essa é uma taxa cobrada apenas na compra de imóveis na planta. Uma taxa paga às construtoras, sendo uma forma delas repassarem os juros que são cobrados pelos bancos ou instituições financeiras.
Essa taxa custa em média 2% do valor total do imóvel, sendo paga no início da edificação até a entrega final. No caso de eventuais atrasos na entrega desse imóvel, o comprador tem o direito de entrar em contato com a construtora para suspender a taxa enquanto a obra estiver atrasada.
Como o coworking pode te ajudar?
Como já deu pra ver, não é tão simples entender todas as taxas e impostos cobrados sobre imóveis comerciais em nosso país, mas ao contratar um Coworking, você tem a garantia que muitas das suas dores serão resolvidas.
Primeiro e melhor de tudo é que você faz um único pagamento de boleto e ele já inclui todas as taxas, impostos e contas que você precisaria se preocupar em pagar se alugasse uma sala comercial.
Segundo que você pode rescindir o contrato a qualquer momento, o único solicitado é um aviso com 30 dias de antecedência, sem multas e sem precisar de fiador ou nenhuma outra regra desproporcional.
É muito importante estar a par de todas os impostos e taxas cobrados por imóveis no Brasil, assim você consegue ter a dimensão real de quanto custa o seu negócio e começar a pensar em soluções melhores para o seu modelo de trabalho.
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